私は、株式会社トライウェルの代表取締役、頼藤（よりふじ）勝と申します。
ご覧の皆様、是非、最後までご一読いただければと思います。
今から20年前、私はリパークの一員でした。在籍最後の役職は、メガパーキング事業部長。メガ、つまり、大規模事業地の営業から運営まで一貫して行う部署の責任者で、当時、現場管理者含めると100名を悠に超える部署で、大規模平面・立体駐車場・施設付属駐車場とかなり積極的に展開している部署でもございました。
思い出に残る事業地としては、大型平面事業地として、①武蔵小杉駅前の旧東京銀行福利厚生施設であった野球場1面を450台の駐車場とし、始めたこと、②浜松町駅前の再開発前の平面380台の駐車場、③品川駅港南口前ソニー工場跡地350台の駐車場、④大崎駅前ここも再開発前の平面250台の駐車場、⑤施設付属型としては、南越谷ダイエーのお客様駐車場立体550台の平日の活性化事業、等がございます。①～④はバブル崩壊後のあの時期だからこその大規模平面事業地の運営であり、恐らく、日本でも稀な人間としてそれらの運営を経験できたと考えております。どこも現在、眩く見上げる超高層マンション・超高層ビルに変じました。
又、⑤のダイエー店は、平日ガラガラ・土日満車の駐車場に、恐らくあの当時初めて、「平日パス」なるものを導入し、地図上で発見した遠くの戸建て松伏団地辺りまで一軒一軒宅配チラシ販促を行い、数か月後には300台を超える平日パス契約者を産み出せたことなど、これは駅までのバス定期代よりやや安価な価格設定したことがその秘訣だと考えておりますが、まさに、大きな成功体験として感じた処でございました。
駐車場そのものは目的の場所には為り得ません。停めた向こう側に、その目的の場所があります。かといって停めねば目的は達成できない訳で、利用者にとってはお金を払って停めたくないと言う、非常にもどかしい、元々が消極的利用対象物であると考えております。
しかし、無ければ困る、街の活性化・発展にとっては、特に重要なインフラ施設であり、街の土台を為す存在であるとも考えられます。
駐車場利用の優先順位は、①目的場所への距離、②駐車価格、③はずっと距離をおいて、停め易さ、この３つ。特に①と②の関係は、距離の二乗に反比例する駐車価格を準備供給しないと、中々集客が進まないこともよく解る処でございます。それほど目的場所までの距離が重要な利用者の選択要素であり、徒歩3分圏、半径300M以内でなければ人は車を降りて中々歩かない、とも考えられています。
時間貸し利用は「浮気者」利用、安い処へ安い処へ常に利用が動いていきます。一方、月極＝パス利用は、まさにヘビーユーザー、常に利用が約束された固定客であります。
但し、月極も勿論価格で移動します。その時代・その立地で、月極利用の需要と供給のバランスは一旦取れていると考えます。新たな月極駐車場として供給しても、仮に月極相場が2万円として同価格であれば、10台も新規契約はされないでしょうが、1.5万円であれば周辺からの流入、或いは、なら停めてみようかと言う新しい需要創造含め、100台程度の新規顧客獲得の可能性も間違いなく存在します。売上20万円を取るのか、150万円を取るのか、作戦次第でもございますが、中々安価な設定を管理側は選択できません。失わねば入らないのに、やはり、減収への恐怖感が目の前にあるのでしょう。
決して当社だけではなく、どこでも既に、全日パス・平日パス・ナイトパス等販売されていると思います。又、フリーアドレス（どこに停めてもよい）を採用されている駐車場も多々存在しているとも思います。各種パスの在車率は、立地によって曜日によって違いますが、車社会立地であるほどパスの在車率は小さく、概ね30％～60％程度が当社のデータ値であります。
しかし、何より重要なことは、その各々の価格戦略です。前項に記載しました月極額を基準値として各々のパス価格を決定しますが、ここに魅力的な価格戦略が無い限り、利用は増しませんし、契約満車状態も創造できないことになります。当然、時間貸し商品設定も同様のことであり、この各種パスと時間貸し商品のBEST-MIXを、時間軸に併せ最適化することが大きなパフォーマンスを発揮できる根本、壱丁目一番地であると、私は考えております。
元々、MOTTAINAI、これがスタートでした。
街中でよく見かけた、車室を固定した通常の平面の月極駐車場。見るとガラガラで、かといって、管理会社に問い合わせると契約満車とのこと。50車室で半分以上空いています。
私は「モッタイナイな」とただ思いました。その時に閃いたのが、駐車場における『フリーアドレスビジネス』です。
車室をフリーアドレス化し、出入り口にゲートを設置すれば、一瞬にしてその空き空間を新たに使えることになります。これが私のこの道の原点でした。
現在、270台の収容台数の某駅前立体駐車場に、370台超の各種パス(全日・平日・昼間・夜間等)を契約しつつ、一般時間貸し利用車を在車ピーク台数100台超受け入れた運営を日々、為しております。立地特有の利用状況を独自システム(高度アルゴリズムシステム・モニタリングシステム)にて監視しながら、各種パスの不在時の空車室を、パス同士でもフリーアドレス化し、且つ、時間貸し利用車も最大限そのピークで空車室を見出しながら受け入れた運営を日々実現しております。パス車の駐車する場所を、フリーアドレス化することにより産まれる「空」空間をどんどん活用していく『フリーアドレスビジネス』です。
しかし、これも、満車直前まで日々到達しないと、何らフリーアドレスビジネスには為り得ません。ガラガラの駐車場では、『フリーアドレスビジネス』と呼称できるはずはないでしょう？
このフリーアドレスビジネス、他社はどこもやっていません。何故なら、クレームに対するリスク対応力に自信が無いから、経営層がそのリスクを恐れ、結果、取り組めないのです。又、通常の月極は、「固定車室」運営、つまり、その人の車室が決まっており、その方が月極のステータスもある、と言う考えもあります。
しかし、よく考えてください。利用者にとっては、「車両は停められれば良い」程度のものではないのでしょうか？駐車場の停める場所にこだわる人は世の中にどれくらいいるのでしょうか。
利用者側から、停められないというクレームがあったことはあります。しかし、それはギリギリラインを探し、利用者様、オーナー様にとって良いラインをつき詰めているから発生します。毎回同じ人が同じ時間に停められないということが何度も起こってしまうのは、もはやクレーム対応とかの問題ではなく、ビジネス上の大きな問題・欠陥と言えます。
当社では高度のアルゴリズムシステム、モニタリングシステムを保有しているため、このような問題は起こりません。年に1、2度は、利用者側から、停められないというクレームが出てきてしまう可能性がある程度の、ギリギリを探す、これこそ私にとってとても重要なビジネスの糧、私の鼻の頭の人参、であります。
野球選手で、「グランドに札束が眠っている」と言った人がいますが、私は、「大規模駐車場には、コイン（小銭）が転がってる。」と思っています。あの上層階のガラガラのMOTTAINAI空き空間に、です。
この業界のガリバーであるタイムズらの運営は、「コイン業」です。全く何の工夫も無く、ただ、2，3種類の駐車商品を供給し、停めるなら停めればいい的な運営でしかありません。単に機械的に運営しているだけ・・・。
当社が行っているのは駐車場における『フリーアドレスビジネス』＝駐車業。
駐車という商いをやっています。多種多様の利用目的で停める方々へ、多種多様の駐車商品を用意し、勿論、サプライズ感やリーズナブル感がなければ新しい需要を創造できる訳も無く、1車室を多数で「ユーズシェアリング」すると言う供給側の考えがあるからこそ、安価な供給も可能となります。
駐車商品は、時間軸を切断した、その断面商品しか供給できないことも現実です。単位時間料金～1年貸しまでの、どの断面で商品を作り販売するかです。
その結果産まれた各種パスと言う商品をフリーアドレス化(どこに停まってもいい)し、時間貸し含めた利用とのフリーアドレス運営は、当社Real-web.パーキングシステム（登録商標取得 登録番号4796190号）の運転により、それらのBEST-MIXを探し出す中で、結果、小銭の集合体かもしれませんが、大きな効果を産み出す仕掛けと為っております。
又、駐車業は、100円に引き、100円で集まるモノでもあります。常に街は変容し、ライバルの出現・周辺施設の栄枯盛衰化等々、駐車場自身が目的の場所でない以上、他力本願である以上、周辺の街の状況を常にモニタリングしておかねばなりません。利用を常に見る、在車状況を常に見る、これが重要な日々の点検方法ともなります。
私は駐車小僧です。始終、当社システムで各事業地の利用を見続けています。
ま、楽しいのですね、きっと・・・。100円最大料金を上げて、お客様が付いてきて頂いた日は、「やった」になりますし、離れた日は、大失敗の日になります。多くの大失敗を重ねて、やっと、今に至る、です。駐車業は、今後とも「経験工学業」であると思っております。
多層多段式大規模駐車場は、実はどこも上層階はガラガラであることが一般的であり、そのMOTTAINAI空間を活かすことで、オーナー様は喜び、利用者も使い安いから利用してくれる訳で、彼らも喜び、街も当社も喜ぶ、当社名tri-wellは三方良しですが、まさに皆がwin-winの関係であることを常に実現・実感しています。
この何とも言えない達成感なのか、人様のお役に立ててる感なのか、まさに、駐車業の魅力に取りつかれてしまった人間の一人が、この私であります。
今後は、商業施設付設駐車場への取り組みをも強化するつもりです。
タイムズ等の他社もやっておりますが、コイン業の延長程度でしかなく、何の工夫もありません。商業施設自身の魅力で集客することが一番ですが、それでもガラガラの状態である以上、駐車力(駐車場が供給する商品群)により集客することで、施設立ち寄り客を新たに創造することができれば、施設側にとってもいいことになります。時代は地方創生、街を活性化するには活きた駐車場が必要です。駐車場ビジネスは、まだまだ凄い可能性を持っていると思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。今後益々、精進して参ります。
頼藤 勝 拝
